Voici les réponses aux interrogations les plus fréquentes sur le droit immobilier au Maroc,
les démarches légales applicables, les droits des parties et les recours devant les juridictions compétentes.
Quelle est la loi principale qui régit le droit immobilier au Maroc ?
Le droit immobilier marocain est principalement encadré par le Code des Droits
Réels (Loi 39-08 promulguée en 2011). Ce code unifie les règles applicables aux biens immobiliers
(immatriculés ou non), définit le droit de propriété, les servitudes, l'usufruit, et réglemente les modes
d'acquisition comme la préemption (Chefaâ) ou la donation.
Qu'est-ce que la VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) ?
La VEFA, encadrée par la loi 107-12, est un contrat par lequel l'acheteur
acquiert un bien immobilier sur plan (avant sa construction). La loi protège l'acquéreur en exigeant un
contrat préliminaire notarié, une garantie bancaire d'achèvement fournie par le promoteur, et un paiement
échelonné obligatoirement lié à l'avancement réel des travaux.
Quels sont les pièges à éviter lors d'un achat immobilier au Maroc ?
Le piège principal est d'acheter un bien non titré (Melkia) sans vérifier sa
traçabilité. Il faut aussi exiger un "Certificat de propriété" récent (délivré par l'ANCFCC) pour
s'assurer qu'aucune hypothèque ou prénotation ne grève le Titre Foncier. Enfin, il faut absolument refuser
la pratique illégale du "Noir" (sous-déclaration du prix) qui annule vos recours en cas de litige.
Que dit la loi 18-00 sur la copropriété au Maroc ?
La loi 18-00 (modifiée par la loi 106-12) régit les immeubles bâtis divisés en
appartements. Elle rend obligatoire la création d'un syndicat des copropriétaires, la nomination d'un
Syndic, et l'adoption d'un règlement de copropriété. Elle fixe aussi les règles de majorité pour les
Assemblées Générales et les procédures de recouvrement des charges impayées.
Quel document prouve la propriété d'un bien immobilier ?
Le seul document incontestable prouvant la propriété d'un bien immatriculé est
le Titre Foncier, matérialisé par un "Certificat de propriété" délivré par la Conservation Foncière
(ANCFCC). Une simple promesse de vente ou même un contrat d'achat notarié non encore inscrit sur les
registres fonciers ne rend pas la vente opposable aux tiers.
Quelle différence entre un compromis et une promesse de vente ?
Le "compromis de vente" est un contrat synallagmatique (bilatéral) où les deux
parties s'engagent fermement (l'un à vendre, l'autre à acheter) ; il "vaut vente". La "promesse
unilatérale de vente", en revanche, n'engage que le vendeur qui bloque le bien pendant un délai précis,
laissant à l'acheteur une option de lever ou non la promesse (souvent contre une indemnité
d'immobilisation).
Comment fonctionne le droit de préemption (Chefaâ) au Maroc ?
La Chefaâ est une particularité du droit marocain (Code des Droits Réels).
Lorsqu'un copropriétaire (indivisaire) vend sa part à un étranger à l'indivision, les autres
co-indivisaires ont le droit de se substituer à l'acheteur et de racheter la part au même prix. Ce droit
doit être exercé dans des délais très brefs (souvent 30 jours après notification de la vente).
Quels sont les frais liés à l'achat d'un appartement ?
Pour un appartement d'habitation, l'acheteur doit prévoir environ 6% à 7% de
frais en plus du prix d'achat. Cela comprend : les Droits d'Enregistrement (généralement 4%), les frais de
la Conservation Foncière (1,5% + 100 DH fixes) pour mettre le Titre à son nom, et les honoraires du
Notaire (souvent autour de 1% du montant de la transaction, hors TVA).
Un locataire peut-il être expulsé de son logement ?
Oui, la Loi 67-12 relative aux baux d'habitation protège le locataire mais
permet son expulsion en cas de non-paiement du loyer, de sous-location non autorisée, ou si le
propriétaire a besoin de reprendre le logement pour son usage personnel (ou celui de ses enfants). La
procédure nécessite une mise en demeure préalable puis la saisine du tribunal de première instance.
Quelles sont les obligations du syndic de copropriété ?
Le Syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Il doit
gérer les finances de l'immeuble, collecter les charges courantes, veiller à l'entretien des parties
communes (ascenseurs, nettoyage), exécuter les décisions votées en Assemblée Générale, et intenter des
actions en justice pour recouvrer les impayés auprès des mauvais payeurs.
Comment se règle un litige pour loyers impayés ?
Le propriétaire doit envoyer une mise en demeure de payer avec accusé de
réception. Si le locataire ne s'exécute pas dans un délai de 15 jours, le propriétaire peut saisir le
Président du Tribunal pour obtenir, via une procédure rapide d'injonction de payer (et de validation de
congé), la résiliation du bail, le paiement des arriérés et l'expulsion par la force publique.
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier au Maroc ?
Oui, les étrangers (résidents ou non-résidents) ont le droit d'acheter, de
posséder et de vendre des biens immobiliers urbains (appartements, villas) sans aucune restriction. La
seule interdiction stricte du droit marocain concerne l'achat de terres à vocation agricole en dehors des
périmètres urbains, sauf s'ils obtiennent une Attestation de Vocation Non Agricole (VNA).
Qu'est-ce que l'indivision immobilière et comment en sortir ?
L'indivision survient souvent après un héritage, lorsque plusieurs personnes
(co-indivisaires) sont propriétaires d'un même bien. Selon la loi, "nul n'est contraint de demeurer dans
l'indivision". Si un accord amiable de partage ou de rachat est impossible, un indivisaire peut saisir le
tribunal pour forcer le partage, ce qui aboutit souvent à la vente du bien aux enchères publiques
(licitation).
Que faire en cas de vices cachés après un achat ?
Si vous découvrez un défaut grave (infiltrations massives, défaut de fondations)
invisible lors de la visite, le DOC marocain vous permet d'intenter une action en garantie des vices
cachés ("action rédhibitoire"). Vous pouvez demander l'annulation de la vente (remboursement total) ou une
réduction du prix. Contre les promoteurs, la garantie décennale s'applique également pour les gros œuvres.
Pourquoi faire appel à un avocat en droit immobilier ?
Si le notaire est indispensable pour authentifier la vente, l'avocat spécialisé
est le seul à défendre exclusivement VOS intérêts. Il intervient pour auditer les contrats de promotion
immobilière (souvent déséquilibrés), résoudre les litiges complexes (prénotations bloquantes, refus de
livrer en VEFA), et mener les contentieux devant les tribunaux jusqu'à l'expulsion ou l'indemnisation.
